Interesując się nieruchomościami niejednokrotnie możesz spotkać się z takim terminem jak udział w nieruchomości lub udział w prawie własności nieruchomości. Ma to szczególne znaczenie dla osób planujących nabycie nieruchomości, zarówno gruntów niezabudowanych, jak też zabudowanych czy samodzielnych lokali, ponieważ błędy popełnione w tym zakresie mogą być niezwykle kosztowne dla nabywcy. Zatem zacznijmy od kwestii podstawowych – czym jest udział w nieruchomości, jak może powstać oraz jakie wiążą się z nim prawa i obowiązki.
Udział jest konstrukcją prawną, która w pewien abstrakcyjny sposób wyraża prawo współwłaściciela do rzeczy wspólnej i jest zawsze wyrażany ułamkiem lub procentem. Skoro więc udział jest ściśle związany ze współwłasnością, to w tym miejscu skupimy się właśnie na tym pojęciu.
Współwłasność to prawo własności do rzeczy (np. nieruchomości), przysługujące jednocześnie więcej niż jednej osobie. Istotny jest tutaj fakt, iż współwłasność cechuje jedność przedmiotu własności, wielość podmiotów, którym przysługuje to prawo, a także niepodzielność samego prawa. Oznacza to, że przysługuje ono niepodzielnie kilku osobom, a każda z tych osób ma prawo do całej rzeczy. Zasadniczo występują dwa rodzaje współwłasności – w częściach ułamkowych oraz łączna.
Współwłasność łączna jest zależna od stosunku prawnego, na podstawie którego powstała. W jej przypadku ważny jest element osobistego związku, istniejący pomiędzy właścicielami, co sprawia, że muszą oni wspólnie decydować o sprawach dotyczących posiadanej rzeczy. Dopóki trwa podstawowy stosunek prawny, nie jest możliwy podział własności na części i swobodne nimi zarządzanie. Nie istnieją więc jakiekolwiek udziały, którymi poszczególni współwłaściciele mogliby dysponować niezależnie. Jednak gdy ustanie stosunek podstawowy, współwłasność łączna przekształca się we współwłasność w częściach ułamkowych. Najczęściej spotykanym przykładem współwłasności łącznej jest wspólność majątkowa małżeńska.
Natomiast współwłasność w częściach ułamkowych jest to udział w prawie do rzeczy wspólnej określony ułamkiem. Jej podstawową cechą jest możliwość samodzielnego dysponowania udziałem przez współwłaściciela, mimo że prawo własności do całej rzeczy przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom. Na sposób rozporządzenia udziałem przez jednego ze współwłaścicieli nie mają wpływu pozostali. Tak więc każdy ze współwłaścicieli może swój udział podarować, obciążyć lub sprzedać.
Należy jednak zaznaczyć, że istnieją wyjątki, gdy współwłaściciel nie może swobodnie rozporządzać swoim udziałem. Koncentrując się na nieruchomościach można tu wymienić przykłady takich wyjątków, gdy istnieją udziały w nieruchomości należącej do spadku albo gdy prawo pierwokupu udziału w nieruchomości rolnej przysługuje pozostałym współwłaścicielom.
Warto też pamiętać, że rozporządzanie udziałem jest inną czynnością niż rozporządzanie rzeczą wspólną. Istnieją również istotne różnice w zarządzaniu majątkiem wspólnym w obu rodzajach współwłasności. Natomiast z punktu widzenia praktycznej wiedzy o udziałach dobrze jest wiedzieć, w jakich okolicznościach można spotkać się z nimi w przypadku prawa własności nieruchomości.
Przede wszystkim można nabyć całą nieruchomość wspólnie z innymi osobami, według wielkości udziałów ustalonych przez tych nabywców. Przykładem może być zakup mieszkania dokonany przez dwoje partnerów, którzy nie zawarli związku małżeńskiego i gdy każde z nich wykłada określoną część środków niezbędnych do nabycia, co skutkuje tym, że nabywają oni udziały w takim mieszkaniu odpowiadające ich partycypacji w zakupie. Przy tym przykładzie warto nadmienić, że w przypadku lokali stanowiących odrębną nieruchomość w budynkach wielolokalowych, zawsze będziemy mieli do czynienia z nabyciem udziałów w nieruchomości wspólnej, czyli w gruncie, na którym został wzniesiony taki budynek oraz w częściach wspólnych budynku, niezależnie od tego, czy sam lokal jest nabywany przez jedną osobę, czy w ramach współwłasności.
Inną typową możliwością jest darowizna udziału w nieruchomości, czyli sytuacja gdy darczyńca podarowuje posiadany przez niego udział innej osobie. W ten sposób obdarowany staje się współwłaścicielem nieruchomości, stosownie do wielkości otrzymanego udziału.
Kolejnym przypadkiem powstania udziałów w nieruchomości jest nabycie spadku po śmierci jej właściciela bądź współwłaściciela. W tym przypadku między spadkobiercami powstaje współwłasność, ale warto nadmienić, że do chwili działu spadku (podziału składników majątkowych należących do spadkodawcy), sprzedaż udziału w tym majątku wymaga zgody pozostałych spadkobierców.
Inną często występującą sytuacją jest powstanie udziałów w nieruchomości w skutek separacji lub rozwodu, gdy dochodzi do ustanowienia rozdzielności majątkowej między dotychczasowymi małżonkami. Wówczas współwłasność łączna nieruchomości zostaje przekształcona we współwłasność w częściach ułamkowych. Ważne jest jednak, iż do chwili podziału majątku wspólnego sprzedaż udziału wymaga zgody drugiego małżonka.
Ostatnim typowym zdarzeniem, z którym można się spotkać na rynku nieruchomości, są udziały w nieruchomości wspólnej, która nie została podzielona fizycznie w drodze zniesienia współwłasności. Należy mieć na uwadze, że udziały mogą dotyczyć zarówno gruntu niezabudowanego, jak też gruntu zabudowanego, czy samodzielnego lokalu.
Szczególnie nabywając udziały związane z budynkami (bez prawnie wyodrębnionych lokali) lub z samodzielnymi lokalami, ważne jest ustalenie, czy z danym udziałem jest związane prawo korzystania z ich określonej części oraz czy możliwe jest objęcie takiej części w posiadanie. Jest to o tyle ważne, iż zarówno posiadanie nieruchomości ponad swój udział, jak też brak dostępu do nieruchomości, ma kolosalne znaczenie dla nabywców udziałów.
W sytuacjach spornych warto doprowadzić do zawarcia umowy o podział nieruchomości do używania, regulującej sposób użytkowania określonych części nieruchomości przez poszczególnych współwłaścicieli. Taka umowa może także uregulować takie sprawy, jak podział kosztów utrzymania nieruchomości, czy rozliczenia dochodów z najmu różnych części nieruchomości.
Jeśli jednak którykolwiek ze współwłaścicieli czuje się pokrzywdzony i nie widzi możliwości dojścia do porozumienia z pozostałymi, może wystąpić o zniesienie współwłasności. Warto zatem omówić kwestię, w jaki sposób dochodzi do zniesienia współwłasności.
Otóż zniesienie współwłasności polega na likwidacji stosunku prawnego, jaki łączy współwłaścicieli. Może ono nastąpić w skutek zawartej umowy (wyłącznie w formie aktu notarialnego) lub na drodze postępowania sądowego. Współwłasność może być zniesiona na 3 sposoby: przez podział fizyczny rzeczy wspólnej, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych lub sprzedaż rzeczy wspólnej. Z żądaniem zniesienia współwłasności może wystąpić każdy ze współwłaścicieli, jednak należy sprawdzić, czy współwłaściciele nie wyłączyli takiej możliwości we wcześniej zawartej umowie, a może to nastąpić na okres do 5 lat, z możliwością przedłużenia o kolejny 5-letni okres.
Jak zatem widzisz, udziały w nieruchomościach to rozległy temat i siłą rzeczy nie mogliśmy rozwinąć wielu wątków. Natomiast zostały tu zasygnalizowane najważniejsze aspekty, które umożliwią Ci lepszą orientację w przypadku nabycia lub sprzedaży udziałów. Jednocześnie zachęcam Cię do pogłębienia określonych aspektów sprawy, tak by uniknąć ewentualnych problemów w trakcie i po realizacji transakcji na rynku nieruchomości.
