W ostatnich miesiącach weszło w życie wiele przepisów dotyczących rynku nieruchomości, które wzbudziły żywą dyskusję, a czasem też kontrowersje. Troszkę na boku najgorętszych dyskusji pozostały zmiany wprowadzone 31 sierpnia 2023 roku, pozwalające przekształcić prawo użytkowania wieczystego w prawo własności dla gruntów zabudowanych, przeznaczonych na cele inne niż mieszkalne. Na wstępie jednak przyjrzyjmy się całemu zagadnieniu prawa wieczystego użytkowania, aby dobrze zrozumieć, czego dotyczą ostatnio wprowadzone zmiany.
W dużym uproszczeniu użytkowanie wieczyste to forma prawna, która polega na czasowym korzystaniu przez osoby fizyczne lub prawne z nieruchomości gruntowej należącej do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Owo czasowe korzystanie wynosi 99 lat, a w wyjątkowych przypadkach może być to krótszy okres, wynoszący co najmniej 40 lat z możliwością jego przedłużenia. Natomiast oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste następuje w drodze przetargu (wyjątkowo także w formie bezprzetargowej) i wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.
Instytucja użytkowania wieczystego jest reliktem powojennego porządku prawnego, który dość istotnie komplikuje kwestię prawa własności do nieruchomości gruntowych. Dlatego wielokrotnie postulowano jego usunięcie z obrotu prawnego i choć dotychczas do tego nie doszło, to pierwsze istotne kroki podjęto kilka lat temu, gdy znowelizowane przepisy pozwalały z mocy prawa na przekształcenie użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności. Od dnia 1 stycznia 2019 roku z tego rozwiązania korzystają osoby fizyczne oraz spółdzielnie mieszkaniowe.
Zmiany w tym zakresie, które weszły w życie 31 sierpnia 2023 roku, również nie eliminują instytucji użytkowania wieczystego, ale pozwalają na jego przekształcenie w prawo własności w przypadku gruntów zabudowanych z przeznaczaniem na cele nie mieszkaniowe. Przy czym z tej możliwości zostały wyłączone pewne kategorie gruntów. Wyjątkiem od tej reguły jest nabycie gruntów niezabudowanych oraz rodzinnych ogrodów działkowych, których użytkowanie trwa minimum 10 lat, a na ich nabycie wyrazi zgodę odpowiedni organ administracji.
Zgodnie z nowymi regulacjami przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności będą mogły dokonać zarówno osoby fizyczne, jak również osoby prawne. To jednak nie nastąpi z mocy prawa i będzie możliwe wyłącznie na ich wniosek i po uiszczeniu stosownej opłaty. Ważne jest jednak, aby wniosek o zakup gruntu złożyć w ciągu 12 miesięcy od dnia wejścia w życie wspomnianej nowelizacji, a więc do dnia 31 sierpnia 2024 roku. Z kolei organ administracji nie będzie mógł odmówić sprzedaży nieruchomości użytkownikowi wieczystemu, który w tym terminie złożył wniosek. Ponadto przekształcenie może dotyczyć tylko nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste przed 1 stycznia 1998 roku oraz gdy użytkownik wykonał swoje zobowiązania zawarte w umowie o użytkowanie i nie toczy się postępowanie o rozwiązanie takiej umowy.
Spójrzmy zatem, jak wyglądają ustawowe zasady naliczania odpłatności za grunt nabywany przez dotychczasowego użytkownika wieczystego:
- cena wykupu przy jednorazowej wpłacie wynosi 20-krotność dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste;
- przy płatności w ratach przez maksimum 10 lat cena wynosi 25-krotność dotychczasowej opłaty rocznej;
- bonifikata dla grup szczególnie wrażliwych społecznie np. osób niepełnosprawnych, ich opiekunów prawnych lub przedstawicieli ustawowych, członków rodziny wielodzietnej;
- dla przedsiębiorców preferencje w ramach limitu pomocy de minimis.
Jednostki samorządu terytorialnego będą mogły samodzielnie określić zasady odpłatności. Co więcej, przy wyliczeniu ceny sprzedaży nieruchomości do obliczeń będzie przyjęta opłata roczna za użytkowanie wieczyste po aktualizacji na dzień zawarcia umowy sprzedaży, co oznacza że w większości przypadków koszt nabycia nieruchomości będzie wyższy niż wskazany w regułach ogólnych.
