Niedawno weszły w życie bardzo istotne zmiany w przepisach regulujących zagospodarowanie przestrzenne. Wprowadzana reforma jest bardzo szeroka i rozłożona na kolejne lata i nie sposób tu omówić większości wątków. Szereg z nowych przepisów jest krytykowanych, ale są również takie, które można oceniać pozytywnie.
Zatem przyjrzyjmy się zmianom dotyczącym zasad wydawania decyzji o warunkach zabudowy, które obowiązują od 24 września 2023 roku. To zagadnienie będzie miało zasadnicze znaczenie dla większości inwestorów, ponieważ w przypadku braku na danym terenie planów miejscowych (a więc na przeważającej powierzchni kraju), inwestor o taką właśnie decyzję musi się starać.
Jeśli postępowanie o wydanie WZ-ki będzie wszczęte przed ww. terminem, nic się nie zmieni i zostanie ona wydana na dotychczasowych zasadach. Z kolei wnioski o taką decyzję złożone od 24 września br. do 31 grudnia 2025 będą rozpatrywane według nowych zasad, ale w ograniczonym zakresie. Natomiast wnioski złożone od 1 stycznia 2026 będą musiały uwzględnić zgodność zamierzenia inwestycyjnego z planem ogólnym, który w tej reformie jest novum.
Należy tu podkreślić zmiany w zakresie terminów obowiązywania nowych decyzji WZ. Otóż od dnia 1 stycznia 2026 decyzje WZ będą wygasały po upływie pięciu lat od dnia, kiedy stały się prawomocne. Jednak decyzje, które uprawomocnią się przed tym terminem (już posiadane albo uzyskane do 31 grudnia 2025 roku), nadal będą bezterminowe.
Od 24 września obowiązują też korzystne zasady ustalania stron postępowania oraz przepisy dot. nieuregulowanych stanów prawnych nieruchomości sąsiednich w obszarze oddziaływania terenu inwestycji. Dotychczas z powodu nieustalenia właściciela, użytkownika wieczystego lub spadkobierców sąsiedniej nieruchomości, postępowanie o ustalenie warunków zabudowy było zawieszane nawet na lata.
Do dnia utraty mocy studium będzie możliwe wybudowanie niezamontowanych na budynku instalacji odnawialnych źródeł energii na podstawie decyzji WZ. Jednocześnie zostanie rozszerzony katalog przedsięwzięć zwolnionych z obowiązku uzyskania WZ-ki, co w tych przypadkach ułatwi proces inwestycyjny.
Niestety wprowadzana reforma planistyczna w niektórych aspektach przysporzyła też nowych problemów, ponieważ został uchylony przepis, który pozwalał uzyskać decyzję o warunkach zabudowy na terenach rolnych z glebą w klasie I-III. Obecnie gminy nie wydają już takich decyzji, a inwestorzy, którzy uzyskali je przed wejściem tej reformy, obecnie nie mogą takich gruntów wyłączyć z produkcji rolnej.
Takich niespodzianek, jak ta opisana powyżej, pewnie pojawi się więcej i kupując lub sprzedając ziemię tym bardziej będzie należało dobrze rozpoznać dany przypadek, biorąc pod uwagę zarówno nadchodzące zmiany prawa, jak też wchodzące przepisy przejściowe.
