Rozmawiając o sprzedaży Waszych nieruchomości, czasem okazuje się, że taka nieruchomość jest w rzeczywistości czymś innym, niż to, o czym myśleliście. Tak na przykład bywa w przypadku gruntów zabudowanych domami jednorodzinnymi. Pomijam tu fakt, że zazwyczaj dom i inne budynki nie są bytem odrębnym od samej działki i tak naprawdę sprzedajemy jedną nieruchomość gruntową z określonymi składnikami tej nieruchomości w postaci różnych zabudowań. Natomiast ciekawsza sytuacja występuje wówczas, gdy moi klienci sądzą, iż sprzedają klasyczną działkę budowlaną, a w rzeczywistości posiadają tak zwaną działkę siedliskową.
Przede wszystkim więc zacznijmy od tego, czym owo siedlisko jest oraz – co równie ważne – czym nie jest. Otóż działka siedliskowa jest częścią nieruchomości gruntowej, wykorzystywanej na cele rolne i jest przeznaczona pod zabudowę zagrodową. Z kolei zabudowania zagrodowe to budynki gospodarcze, mieszkalne lub inwentarskie znajdujące się w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych, ogrodniczych oraz leśnych.
A zatem dom wznoszony na działce siedliskowej jest częścią zabudowań zagrodowych i co do zasady jest związany z działalnością rolniczą prowadzoną na danym gruncie. W ślad za tym idą odmienne formalności konieczne do wzniesienia takiego domu i zabudowań towarzyszących, niż w przypadku działek budowlanych. Niemniej obecnie nawet osoba niebędąca rolnikiem może nabyć siedlisko o pow. nieprzekraczającej 1 hektara, ale nadal należy mieć na uwadze szereg ograniczeń, które wiążą się z ewentualną przebudową i rozbudową istniejącego domu lub wzniesieniem na takiej działce nowego domu.
Co jeszcze może pójść nie tak podczas obrotu działką siedliskową z zabudową zagrodową? Podobnie jak w przypadku innych gruntów, mogą to być różnego rodzaju ograniczone prawa rzeczowe, zarówno ujawnione, jak też nieujawnione w księdze wieczystej. Mogą pojawić się też różne inne problemy dotyczące zarówno samego gruntu, jak też istniejącej zabudowy. Mogą mieć one naturę czysto techniczną albo prawną, a czasem oba te aspekty występują jednocześnie. Często w takich przypadkach spotykam się z różnymi zaszłościami z odległych lat, które nie tak łatwo odkręcić.
Dlatego te wszystkie sprawy należy wcześniej skrupulatnie przeanalizować i wytyczyć ścieżkę postępowania, tak by być dobrze przygotowanym do sprzedaży lub nabycia tego typu nieruchomości. A w razie wątpliwości najlepiej skonsultować się ze specjalistą z zakresu obrotu gruntami, gdyż to może uchronić Cię przed poważnymi konsekwencjami.
