Jako firma świadcząca usługę profesjonalnego zarządzania najmem, często otrzymujemy propozycję współpracy dotyczącą prowadzenia nie tylko klasycznego najmu mieszkań i domów, ale również najmu krótkoterminowego. Zatem dziś opiszę, czym w istocie są obie te usługi, czym się różnią oraz jakie korzyści i ryzyka wiążą się z nimi.
Pierwszą rzeczą jaką należy podkreślić to fakt, że tak zwany najem krótkoterminowy jest w rzeczywistości usługą zakwaterowania i tej prawidłowej nomenklatury będziemy się trzymać w dalszej części artykułu. Wykładnię językową dla tego pojęcia znajdziemy m.in. w słowniku języka polskiego PWN, który mówi, że zakwaterowanie jest przydzieleniem komuś czasowego miejsca zamieszkania lub jest zamieszkaniem gdzieś tymczasowo. Tak więc najważniejszy jest tu aspekt chwilowego lub przejściowego zamieszkania, niezwiązanego z tak zwanym ośrodkiem interesów życiowych lokatora. A zatem mamy do czynienia z usługą hotelarską, nawet jeśli jest świadczona w obiekcie innym niż hotel i głównym aktem prawnym, który to reguluje jest ustawa o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych, wraz z towarzyszącym jej rozporządzeniem.
Dodatkowe wskazówki otrzymujemy w Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług, zgodnie z którą zakwaterowanie odnosi się do okresów dziennych oraz tygodniowych i związane jest z celami turystycznymi, wypoczynkowymi czy biznesowymi. Tym czasem najem nieruchomości to oddanie najemcy tej nieruchomości przez wynajmującego, do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony za umówiony czynsz i obejmuje dłuższe okresy odnoszące się do cyklu miesięcznego lub rocznego, a w kontekście pobytu ludzi jest związany z zaspokojeniem ich potrzeb mieszkaniowych. Najem przede wszystkim jest uregulowany przez Kodeks cywilny oraz ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a więc podstawy prawne dla najmu są zgoła inne niż dla zakwaterowania. Ponadto konsekwencje podatkowe świadczenia obu tych usług również są inne i każdorazowo wymagają odrębnej analizy.
Co zatem sprawia, że zakwaterowanie jest tak chętnie prowadzone w prywatnych mieszkaniach lub domach, zamiast klasycznego najmu? Z pewnością przeważającym argumentem jest wyższa dochodowość i większy strumień przepływów pieniężnych, o czym świadczy duża popularność zakwaterowania w prywatnych lokalach w wielu miastach na całym świecie, stanowiąc rosnącą konkurencję dla hoteli i innych obiektów turystycznych. Teoretyczną korzyścią są także mniejsza ilość pustostanów, elastyczność cenowa, dostępność lokalu i brak problemu z ewentualnym pozbyciem się niechcianego lokatora.
Jednak to, co powinno być atutem zakwaterowania, często niestety okazuje się jego piętą achillesową, ponieważ wysokie nakłady na przygotowanie lokalu oraz koszty jego stałego nadzoru i serwisu techniczno-recepcyjnego, powodują, że w niesprzyjających warunkach zwrot z takiej inwestycji może być znacznie niższy, niż spodziewany. W takim razie, jakie czynniki mogą sprawić niższą opłacalność zakwaterowania?
Może tak się stać w przypadku długich pustostanów spowodowanych wyborem nieodpowiedniej lokalizacji, niedostatecznie dobrego standardu lokalu i wyposażenia, trudnych lub dewastujących lokatorów, przyspieszonej degradacji lokalu i wyposażenia z powodu szybkiej rotacji klientów, konfliktów ze wspólnotą mieszkaniową, zmian prawnych ograniczających możliwość prowadzenia zakwaterowania, kar z powodu niezgodnej z prawem zmiany przeznaczenia lokalu z mieszkaniowego na użytkowy. Może to się zdarzyć też choćby z powodu podwyższenia opodatkowania takiej usługi bądź samej nieruchomości, w ramach administracyjnych prób kontroli i ograniczania skali tego typu usług w prywatnych mieszkaniach i domach, co w wielu krajach ma już miejsce. Należy również wspomnieć o znacznie wyższych kosztach usługi zarządzania zakwaterowaniem niż w przypadku zarządzania najmem.
Co zatem możemy powiedzieć o klasycznym najmie? Z pewnością jest to usługa, która powinna dać stabilny i długookresowy dochód, choć w większości przypadków na niższym poziomie niż przy zakwaterowaniu. W tym przypadku mamy też zdecydowanie mniejsze zaangażowanie wynajmującego w proces najmu, znacznie niższe koszty utrzymania nieruchomości lub ich całkowity brak, mniejszą ilość pustostanów lub ich brak oraz znacznie mniejsze koszty ewentualnego oddelegowania zarządzania najmem innemu podmiotowi.
Oczywiście nie można pominąć ryzyk, które także występują w najmie, choć wiążą się one przede wszystkim z najmem na cele mieszkaniowe, ponieważ najem komercyjny nie jest tak mocno regulowany. Do tych ryzyk możemy zaliczyć takie zjawiska, jak rygorystyczna ochrona praw lokatorów wpływająca na ograniczenie prawa własności właściciela, brak płatności od najemców przez długi okres, brak kontroli nad nieruchomością przez długi okres, zniszczenia spowodowane przez dewastujących najemców oraz niska elastyczność co do zmiany stawek czynszu i innych warunków umowy. Natomiast większość tych ryzyk jest jak najbardziej do wyeliminowania bądź ograniczenia, jeśli najem jest prowadzony zgodnie z dobrymi praktykami i w zorganizowany sposób, czemu oczywiście powinno służyć zlecenie zarządzania najmem profesjonalnemu operatorowi.
Warto tu dodać, że w przypadku niektórych miejscowości, warunki są sprzyjające do prowadzenia zarówno zakwaterowania, jak też najmu w tym samym lokalu czy domu, ale w różnych okresach roku kalendarzowego. Tak z pewnością będzie w miejscowościach turystycznych, które jednocześnie są ośrodkami akademickimi lub mają dużą bazę przemysłowo-biznesową. Wówczas dobrym pomysłem może być długoterminowe wynajmowanie lokalu w okresie jesienno-zimowo-wiosennym, zaś w okresie letnim świadczenie usługi zakwaterowania.
Jak zatem widać, opisane wyżej usługi zdecydowanie są innego rodzaju świadczeniami, które różni znacznie więcej elementów, niż tylko perspektywa czasu, w której są prowadzone. Niosą ze sobą odmienne korzyści i inną skalę potencjalnych problemów, do których należy odpowiednio przygotować się. A skoro w tym miejscu mowa o przygotowaniu i radzeniu sobie z problemami, to zawsze gorąco rekomenduję współpracę z partnerem, który w kompetentny i zaangażowany sposób może wyręczyć właściciela nieruchomości w prowadzeniu w jego imieniu czy to najmu, czy zakwaterowania. A którą z tych usług wybrać? Na pewno taki partner pomoże wybrać najwłaściwszą drogę.
