Inwestowanie w nieruchomości od dawna uchodzi za jedną z najbardziej stabilnych i opłacalnych form lokowania kapitału. W Polsce rynek nieruchomości inwestycyjnych od wielu lat dynamicznie się rozwija, przyciągając zarówno dużych graczy instytucjonalnych, jak też indywidualnych inwestorów. Zatem przyjrzyjmy się, czym są nieruchomości inwestycyjne oraz jakie potencjalne korzyści i ryzyka niosą ze sobą.
W odróżnieniu od nieruchomości służących zaspokajaniu własnych potrzeb biznesowych lub mieszkaniowych, celem nieruchomości inwestycyjnych jest generowanie przychodów lub wzrost wartości, niezależnie od ich charakteru – komercyjnego, czy mieszkaniowego. Zalicza się do nich zarówno grunty niezabudowane i zabudowane, jak też budynki będące odrębną własnością i samodzielne lokale. W tym miejscu warto bliżej opisać różne segmenty nieruchomości, które najczęściej są wykorzystywane inwestycyjnie.
Spójrzmy najpierw w stronę gruntów niezabudowanych, ponieważ to one stanowią bazę jakichkolwiek inwestycji nieruchomościowych. Wbrew powszechnie panującym przekonaniom, takie grunty dają ogromne możliwości inwestycyjne. Wynika to z co najmniej trzech powodów. Pierwszym powodem jest oczywisty fakt, że grunty niezabudowane można wydzierżawiać na różne cele, gdyż nie musi być to wyłącznie uprawa czy produkcja rolna. Drugim powodem jest możliwość zabudowania niektórych gruntów obiektami komercyjnymi lub mieszkaniowymi, przynoszącymi dochody z dzierżawy lub najmu.
I w końcu trzecią opcją może być oczekiwanie na wzrost wartości gruntów, który można uzyskać w sposób pasywny, oczekując na wzrost cen w czasie, wraz ze wzrostem całego rynku, albo w sposób aktywny dzięki umiejętnie przeprowadzonemu przygotowaniu pod zabudowę zgodną z celem inwestycyjnym. To aktywne działanie jest szeroko rozumianym procesem rozwojowym gruntów, zwanym Land Developmentem, który ze swej natury jest złożony i wymaga dobrej znajomości otoczenia prawnego. Przykładem takiego podejścia mogą być działania polegające na przeprowadzeniu prac geodezyjnych, zmianie przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, czy regulacji stanu prawnego.
Jak więc wygląda potencjał inwestycyjny już gotowej zabudowy? Niewątpliwie w tym przypadku skala możliwości jest ogromna, gdyż w złożonym systemie współczesnej gospodarki mamy do czynienia z wieloma rodzajami budowli, budynków, samodzielnych lokali i różnych urządzeń posadowionych na gruntach. Z uwagi na fakt, iż najpowszechniejszym rodzajem tego typu aktywów inwestycyjnych są budynki (związane z gruntem, jak też będące odrębną własnością) oraz wszelkie lokale, zarówno użytkowe, jak też mieszkalne, na nich właśnie skupimy uwagę.
Do najczęściej wykorzystywanych inwestycyjnie budynków i lokali możemy zaliczyć obiekty:
- Produkcyjne – stanowią podstawę przemysłu i możliwości wytwórczych gospodarki.
- Handlowe i usługowe – dają możliwość zbycia wszelkiego rodzaju towarów i świadczenia usług.
- Biurowe – służą wykonywaniu pracy intelektualnej i dają przestrzeń na spotkania.
- Magazynowe i centra logistyczne – są kluczowe w przepływie wszelkich produktów.
- Turystyczne, studenckie i pracownicze – to wszelkiego rodzaju hotele, pensjonaty, schroniska, condohotele, aparthotele, akademiki, kwatery i pojedyncze apartamenty, które zapewniają krótkotrwałe zakwaterowanie,
- Mieszkaniowe – czyli budynki jedno- i wielorodzinne oraz samodzielne lokale, służące głównie zaspokajaniu długoterminowych potrzeb mieszkaniowych ludzi.
Wszystkie wymienione wyżej obiekty pozwalają na to, aby w zależności od ich przeznaczenia – wydzierżawiać je lub wynajmować innym podmiotom na cele komercyjne albo prowadzić długoterminowy najem mieszkaniowy lub krótkoterminowe zakwaterowanie ludzi. Oczywiście analogicznie, jak w przypadku gruntów niezabudowanych, tu również wchodzi w grę strategia inwestycyjna, polegająca na podniesieniu wartości danego obiektu i następnie jego sprzedaży z zyskiem, co najczęściej ma miejsce, gdy całe budynki lub pojedyncze lokale podlegają pełnej rewitalizacji, przebudowie, rozbudowie, podziałowi, adaptacji do innej funkcji, zmianie sposobu użytkowania lub tylko doraźnemu remontowi. Podniesienie wartości takich nieruchomości może nastąpić również w skutek regulacji ich stanu prawnego. Przy czym niewykluczone jest także spekulacyjne inwestowanie w tego rodzaju obiekty, w oczekiwaniu na wzrost ich wartości wraz z szybko rosnącym rynkiem, bez ponoszenia dodatkowych nakładów.
Ponadto nie można zapominać o tym, że niezależnie od rodzaju nieruchomości, istnieje możliwość zaangażowania kapitału w inwestycje pośrednie (finansowe) na tym rynku. Najczęściej dochodzi do tego wskutek nabycia udziałów podmiotów inwestujących w nieruchomości lub wyemitowanych przez nie obligacji albo poprzez nabycie jednostek uczestnictwa w funduszach inwestujących w nieruchomości. Inną cechą majątku trwałego, jakim są nieruchomości inwestycyjne, jest możliwość wykorzystania ich jako zabezpieczenia różnego rodzaju wierzytelności (m.in. pożyczek i kredytów), czy jako wkład niepieniężny (aport) wnoszony do przedsiębiorstwa.
Jak zatem możemy podsumować korzyści finansowe i strategiczne związane z nieruchomościami inwestycyjnymi? Ujmując to syntetycznie, możemy wymienić kilka najważniejszych cech, jak:
- Generowanie stabilnego dochodu – wynajem nieruchomości to jeden z najpopularniejszych sposobów na stabilny dochód, a rosnące w Polsce zapotrzebowanie na lokale mieszkalne i komercyjne sprawia, że inwestorzy mogą liczyć na regularne wpływy z czynszów.
- Dywersyfikacja portfela inwestycyjnego – nieruchomości są traktowane jako aktywa mniej podatne na wahania rynkowe niż akcje, surowce czy kryptowaluty.
- Ochrona przed inflacją – w długim terminie nieruchomości są dobrym zabezpieczeniem antyinflacyjnym i mogą stanowić bezpieczną przystań dla kapitału, zwłaszcza gdy służą celom inwestycyjnym.
- Wzrost wartości nieruchomości – inwestowanie w ziemię, całe budynki lub choćby pojedyncze lokale, pozwala na osiągnięcie znaczącego wzrostu wartości tych aktywów w dłuższym horyzoncie czasowym, zwłaszcza gdy jest oparte na sprawdzonej koncepcji rozwojowej dla danego rodzaju nieruchomości.
- Optymalizacja podatkowa – polski system podatkowy oferuje pewne ulgi i odliczenia dla inwestorów nieruchomościowych, na przykład amortyzację nieruchomości komercyjnych, preferencyjne stawki podatku od nieruchomości mieszkaniowych czy zwolnienie z podatku VAT najmu prywatnego na cele mieszkaniowe.
- Wsparcie działalności firm – nieruchomości inwestycyjne wniesione do przedsiębiorstwa mogą zwiększyć jego wiarygodność i zdolność kredytową, co stanowi dodatkową dźwignię finansową w działalności i zwiększa możliwości inwestycyjne.
Choć nieruchomości inwestycyjne mają wiele zalet, warto pamiętać o potencjalnych ryzykach, które odmiennie kształtują się w różnych segmentach rynku nieruchomości. Należy więc pamiętać o swoistych cechach i aspektach inwestowania w dany typ nieruchomości. Niemniej do najpowszechniejszych, potencjalnych problemów możemy zaliczyć:
- Zmiany w prawie – na przykład nowe regulacje dotyczące najmu, podatków czy obrotu gruntami lub interwencjonizm publiczny.
- Zmienność rynkowa – spadki popytu na lokale w określonych lokalizacjach albo inne trudności wynikające z dekoniunktury gospodarczej.
- Koszty utrzymania – remonty, naprawy, opłaty eksploatacyjne i podatki mogą znacznie wpłynąć na rentowność inwestycji.
- Koszty finansowania – wzrost lub duże wahania oprocentowania kredytów i pożyczek.
- Problemy z najemcami – niewypłacalność, trudności w egzekwowaniu należności, uszkodzenie lub zniszczenie mienia.
Nieruchomości inwestycyjne w Polsce to atrakcyjna opcja dla osób szukających stabilnych i dochodowych inwestycji. Od wielkich terenów rolnych po małe działki budowlane, od budynków komercyjnych po mieszkania na wynajem – możliwości są niemal nieograniczone. Kluczowe jest jednak dokładne zrozumienie rynku, odpowiednia analiza ryzyka oraz wybór strategii dostosowanej do własnych możliwości finansowych i wiedzy o specyficznych cechach danego rodzaju nieruchomości.
Czy warto? Zdecydowanie tak, o ile podejdziemy do tego z odpowiednim przygotowaniem. A jeśli ktoś nie posiada wystarczającej wiedzy, to w rzetelnej analizie i obraniu strategii może pomóc osoba z odpowiednim przygotowaniem w tym kierunku. Tak więc jako broker posiadający tytuł Specjalisty ds. Obrotu Nieruchomościami Inwestycyjnymi serdecznie zapraszam do konsultacji i współpracy.
